《武汉市前期物业管理招标投标管理办法》的通知

市房管局关于印发《武汉市前期物业管理招标投标管理办法》的通知

武房规〔2016〕8号

各区房管局、市物业管理事务指导中心、机关各处室，各开发建设单位、各物业服务企业：

为了规范我市前期物业服务管理招标投标活动，促进物业管理市场公平竞争，我局对《武汉市前期物业管理招标投标暂行规定》进行了修订，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                                                                                                                                           市住房保障和房屋管理局

                                                                                                                            2016年12月21日

武汉市前期物业管理招标投标管理办法

第一条  为了规范本市前期物业管理招标投标活动，促进物业管理市场的公平竞争，维护物业管理市场的正常秩序，保护招标投标当事人的合法权益，根据有关法律、法规及建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，结合工作实际制定本办法。

第二条　本市行政区域内开发建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业和房管部门对前期物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。

第三条　住宅及同一物业管理区域内非住宅项目总建筑面积在20万平方米以上的，开发建设单位应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。

住宅及同一物业管理区域内非住宅项目总建筑面积在20万平方米以下、3万平方米以上的，开发建设单位可以采取公开招标或者邀请招标方式选聘前期物业服务企业。

投标人少于三个或者物业管理区域内住宅总建筑面积不超过3万平方米的，经物业所在地区房管部门批准，开发建设单位可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。

第四条  通过招标方式选聘前期物业服务企业的，开发建设单位应当在申请《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》之前完成前期物业管理招标投标工作并与中标人签订前期物业服务合同。

第五条  市房管部门负责全市前期物业管理招投标活动的制度建设和监督管理。

武汉市物业管理事务指导中心（以下简称“市物业中心”），负责建立全市统一的前期物业管理招投标平台（以下简称“招投标平台”），负责招投标平台的事务性工作，为物业管理招投标当事人提供指导和服务。

各区（开发区）房管部门负责本辖区内物业项目招投标活动的备案管理及指导监督。

第六条  市物业中心通过招投标平台为开发建设单位提供以下服务：

（一）汇集和发布本市前期物业管理招标信息；

（二）组织招标方抽取评标委员会专家评委；

（三）发布中标结果及相关信息；

（四）开评标现场指导和服务；

（五）实施与前期物业管理招投标相关的其他事务。

第七条  依法进行前期物业管理招标的开发建设单位是招标人。响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业是投标人。

招标人应当将投标物业服务企业的社会公众满意度情况、投诉处置情况、项目经理履职情况及服务合同履行情况等信用信息作为评标的主要依据。

第八条  招标公告或投标邀请书应当载明以下主要内容：

（一）招标人名称；

（二）招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况；

（三）投标资格条件；

（四）投标人报名地点、期限以及获取招标文件的方式。

第九条  招标人应当结合物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下内容：

（一）招标人情况，包括名称、地址、联系方式等； 

（二）招标项目基本情况，包括物业项目名称、坐落地址、物业管理区域范围、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套（间）数、建筑结构、设施设备、环境条件、投标报件所需的各类技术参数和指标、物业总平面图、物业服务用房配置情况等；

（三）物业服务内容及标准； 

（四）投标人及投标书的要求；

（五）投标书密封要求和送达的方式、地点及截至时间；

（六）投标有效期；

（七）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；

（八）评标标准和评标方法；

（九）前期物业服务合同的签订说明； 

（十）其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。

第十条  招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交物业区域划分备案证明、招标公告或招标邀请书、招标文件报物业项目所在地区房管部门备案。

区房管部门受理后，对资料齐备的应在3个工作日内在武汉市物业管理综合信息系统通过招标备案，并向招标人发出《前期物业管理招标备案证明》。

区房管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十一条  招标人收到《前期物业管理招标备案证明》后，应通过武汉市物业管理综合信息系统向市物业中心申请发布招标信息。

市物业中心应在受理后2个工作日内，通过招投标平台向物业服务企业统一发布招标公告，或由招标人向受邀物业服务企业发出投标邀请。

招标人应当按照招标公告或投标邀请书规定的时间、地点发售招标文件，招标文件的发售期不得少于5日。

第十二条  投标人应当按照招标公告设定的条件和约定期限，向招标人提交投标申请。招标人对投标人进行资格预审的，投标人还应按照招标公告中资格预审的要求提交资格预审资料。

招标人应当将有效投标人相关信息报送市物业中心。

第十三条  投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，制作的投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。 

投标文件应当包括投标函、投标报价、物业管理方案以及招标文件要求提供的其他材料。

第十四条  招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

第十五条  开标应当在物业项目所在地的区房管部门现场监督和见证下进行。

市物业中心应当在开标前当众宣布会场纪律和相关注意事项。 

招标人应邀请投标人或者其推选的代表检查投标箱和投标文件的密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时应当众予以拆封。开标过程应当记录，并存档备查。

第十六条  评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。与投标人有利害关系的人不得成为相关项目的评标委员会成员。

评标委员会的专家成员，应当由招标人从市房管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。

第十七条  招标人应当在开标前2日内确定专家成员人数和后备人数并填写申请表后，到市物业中心申请抽取评标委员会专家成员。市物业中心在招标文件确定的开标时间前24小时内，从物业管理评标专家库中随机抽取专家成员及后备成员，系统后台依序通知抽取的评标委员会专家成员。

评标委员会专家成员因故不能参加评标活动的，依序从抽取的后备成员中予以补充。招标人按照国家规定承担专家评审费等费用。

第十八条  评标中除了现场答辩部分外，应当在保密的情况下进行并遵守下列规定： 

（一）评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见，承担个人责任； 

（二）评审投标文件工作必须在市公共资源交易中心评标封闭区进行。评委不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系； 

（三）评委必须严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较、评分。

第十九条　评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。

第二十条　评标委员会向招标人推荐中标候选人的，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第二十一条  招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的实际投标人。

第二十二条  招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第二十三条  采取招投标或协议方式选聘前期物业服务企业的，招标人与中标人应当在签订前期物业服务合同后15日内，向物业项目所在地的区房管部门办理前期物业服务合同备案手续。 

第二十四条  市物业中心应公开发布招投标物业项目的下列信息：

（一）物业项目名称、地址、招标人、招标时间、招标形式和投标情况； 

（二）物业管理项目中标结果； 

（三）物业服务合同签订情况； 

（四）其他需要发布的物业管理招投标信息。

第二十五条  开发建设单位未依法通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的，由区房管部门依据法律、法规依法给予行政处罚。

第二十六条  申请办理相关备案手续时，申请人应当提交真实有效的备案材料。备案材料不实的，由申请人承担相应的法律责任。

第二十七条  投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向招标人提出异议，或者向区房管部门投诉。

第二十八条  其他物业管理项目以及业主或者业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，参照本办法执行。

第二十九条  本办法自2017年1月1日起施行，有效期5年。原《市房产局关于印发武汉市前期物业管理招标投标暂行规定的通知》（武房规[2014]1号）废止。