武汉市“红色物业”工作实践研究

推进“红色物业”工作，是武汉市委实施“红色引擎工程”决策部署的重要组成部分。2017年以来，我们以满足居民群众对美好生活的向往为出发点，按照“党建引领、体制创新，公益为主、市场运作，政策支持、保障到位，多方联动、多元共治”的原则，围绕党建引领物业服务融入基层社会治理的目标，多措并举、改革创新，把党的组织覆盖到物业，把党的力量充实到物业，把党的引领体现到物业，打造新时代共建、共治、共享的社会治理格局，解决物业服务发展不平衡、不充分问题，促进物业服务高质量发展，满足居民群众对美好生活需要，打通党和政府联系居民群众的最后100米。

一、我市物业管理概况

（一）物业企业

截至2021年10月，全市共有物业企业2200余家，其中本地企业1900余家，公益性物业企业31家，外地来汉企业210余家。全行业从业人员约12万人。

（二）物业项目

全市共有专业化物业服务项目3175个，总面积3.86亿平方米，总户数约324万户；非住宅项目(包括商业、办公、工业厂房、学校、医院等)1931个，建筑面积0.97亿平方米。另，全市共有老旧小区（包括零星住宅片区和物业弃管小区）2074个，总面积约5995.82万平方米，总户数约79.19万户。

二、“红色物业”的提出

 2017年初，为贯彻落实习近平总书记系列重要讲话精神和治国理政新理念新思想新战略，时任省委副书记、武汉市委书记陈一新同志在2017年元月22日召开的市第十三次党代会报告中提出，要大力实施“红色引擎工程”，其主要任务是用“八个红色”（强化“红色引领”，培育“红色头雁”，激活“红色细胞”，建设“红色阵地”，打造“红色物业”，繁荣“红色文化”，掀起“红色旋风”，用好“红色基金”），重塑党的政治色彩，以党组织的坚强有力引领带动基层各类组织，以党员队伍的生机活力密切联系服务群众，推动基层治理体系和治理能力现代化。

三、“红色物业”的内涵

我们通过近年来的实践，初步归纳总结提炼出“红色物业”内涵，即通过加强和创新党对物业管理工作的领导，践行以人民为中心的发展理念，党建引领物业服务融入基层社会治理（把党的组织覆盖到物业、党的力量充实到物业、党的引领体现到物业），打造新时代共建共治共享的社会治理格局，解决物业服务发展不平衡、不充分问题，促进物业服务高质量发展，满足新时代人民群众对美好生活需要，让群众有更多的幸福感、获得感和安全感。

四、打造“红色物业”的目的意义

物业服务联系千家万户，是跟老百姓结合最紧密的工作，直接关系人民群众切身利益，关系基层社会和谐稳定。

1.打造“红色物业”是推进“红色引擎工程”的关键之举。“红色引擎工程”提出的“八个红色”重点任务，涉及基层组织建设的各个方面，既有继承、也有创新，是对我市党建引领基层社会治理创新做法的系统集成和全面升级。其中，“红色物业”是最具改革性、创新性的举措，是对基层社会治理体制机制的全新探索实践，是推进“红色引擎工程”的先手棋和突破口，具有标杆性意义。

2.打造“红色物业”是夯实城市基层基础的固本之策。当前，城市化进程不断加快，城市人口迅速增长，楼房越建越高，小区越来越新，但很多居民却与邻居“互不相识”，成了“最熟悉的陌生人”，一些党组织“进不了门、入不了户、说不上话”，给城市基层党建和基层治理带来重大考验。物业企业直接接触群众，物业服务人员离居民最近，具有联系群众、服务群众的天然优势。打造“红色物业”，就是通过加强和创新党对物业服务企业的领导，组织引导物业企业和物业管理人员在做好物业服务的同时，同步帮助基层党组织做好党的工作，传递党的声音，把党的触角延伸到千家万户，把党组织的关心关怀送到每个居民身边，有利于增进党组织与群众的血肉联系，夯实党的执政基础。

3.打造“红色物业”作为回应广大群众所期所盼的民生之需。当前，一些物业企业服务管理不规范，侵犯业主利益时有发生，投诉纠纷日益凸显，人民群众对此意见颇多。打造“红色物业”，就是紧盯群众最关心、最直接、最现实的利益问题，发挥党的组织优势和群众工作优势，协调解决市民身边的物业服务管理问题，引领推动物业服务管理水平不断提升。

五、打造“红色物业”的总体要求和目标定位

打造“红色物业”，让物业服务队伍成为党的工作者队伍，既发挥物业服务功能，又发挥政治引领功能，不是简单的就物业管理抓物业管理，而是要通过加强和创新党对物业服务企业的领导，推进物业服务融入社会治理创新，促进基层社会治理体系和治理能力现代化。

（一）牢牢把握“党建引领”的鲜明主线。“红色物业”以“红色引擎工程”为统领，要彰显“红”的特色，在物业服务领域彰显党的政治色彩，强化党的政治属性，发挥党的政治功能，实现党对社区物业服务的思想引领、组织引领、工作引领，把牢物业服务的正确方向；要体现“治”的成效，深化区域化党建工作，以街道社区党组织为核心，整合物业服务资源、集聚物业服务力量、健全物业服务机制，着力解决好居民群众反映突出的物业服务管理问题，使之既发挥物业服务功能，又发挥政治引领作用。

（二）牢牢把握“四个重要”的目标要求。打造“红色物业”的目标和方向可归纳为“四个重要”：实现党的组织和工作全覆盖，把物业服务企业打造成基层党组织联系服务群众的重要平台；选优配强物业服务骨干队伍，把物业管理队伍打造成基层党组织的重要力量；高度重视物业管理人员选拔培养，把社区物业岗位打造成培养基层党政干部的重要渠道；充分发挥物业管理的功能作用，把“红色物业”打造成推动基层治理体系和治理能力现代化的重要载体，打通党组织联系服务群众“最后一百米”。

（三）牢牢把握“四个坚持”的基本原则。“红色物业”企业不同于现有市场化物业企业，有其自身的特点和运行规律。要坚持党建引领、体制创新，全面加强和创新党对物业服务企业的领导，通过组建一批区属街管街用的物业服务企业、选派一批党员大学生、改造一批现有市场化物业企业等方式，把社区物业服务管理牢牢掌握在基层党组织手上。要坚持公益属性、市场运作，既要突出服务群众的价值取向，重点为老旧小区和普通居民提供基本物业服务，不以盈利为目的，也要尊重市场规律，发挥企业主体作用，实现可持续发展。要坚持政策支持、保障到位，要建设平台、配备人员、提供经费，打牢建设基础。要坚持多方联动、多元共治，充分发挥基层党组织领导核心作用，引导物业企业、业委会、社会组织、职能部门等共同参与支持社区建设，形成基层社会治理的合力。

六、相关职能部门的工作职责

“红色物业”是一项系统工程，必须要做到整体布局、整体联动、整体攻坚，确保责任主体见人、见事、见效。

（一）强化区级主体责任。区委书记带头研究谋划，带头解决问题，推动任务落实；区级领导带头建立联系点，加强跟踪指导和督办落实。将“红色物业”工作纳入基层组织建设重点项目，与基层党建责任制挂钩，与年度绩效工作目标挂钩，与领导班子和领导干部考核挂钩。

（二）强化组织部门统筹责任。建立上下沟通机制，加强跟踪督办落实，指导公益性物业企业加强党的建设，做好物业服务工作；督促相关职能部门加强业务指导，形成工作合力；深化街道和社区党组织领导下的“三方联动”服务机制，确保“红色物业”取得实效。

（三）强化街道直接责任。将物业服务纳入街道社区党建重要任务，统筹协调辖区内物业服务工作，为物业企业开展服务提供必要的工作支持，及时协调解决物业服务中的难点问题；加强“红色物业”选聘大学生跟踪管理，选派街道党员干部与选聘大学生结对联系。

（四）强化职能部门主管责任。人社部门加强选聘大学生队伍管理，探索建立专业职称评定体系；民政、城建、城管等相关职能部门要持续做好住宅小区相关服务工作，坚决防止将应承担的职责任务转嫁给街道社区和物业服务实体；房管部门主要履行行业监管责任，修订完善《物业管理条例》，促进健康发展。

七、“红色物业”主要做法

市委、市政府高度重视“红色物业”建设，在2017年试点基础上，2018、2019年连续两年将其纳入市政府工作报告实事之一。近三年来，我局围绕党建引领物业服务融入基层社会治理的目标，多措并举、改革创新，系统集成基层党建的新探索新模式新实践，把党的组织覆盖到物业，把党的力量充实到物业，把党的引领体现到物业，推进“红色物业”向纵深发展。

（一）抓党建覆盖，强化物业企业的“红色引领”

在推进“红色物业”中，我们注重加浓党的政治色彩，强化党的政治属性，发挥党的政治功能，通过推进物业企业党的组织和工作广覆盖，发挥党员先锋模范作用，实现党对物业服务的思想引领、组织引领、工作引领，把物业企业打造成基层党组织联系服务群众的重要平台，把物业服务队伍打造成社区党组织的重要力量和党在基层的“红色工作队”。一是加强物业行业党建工作，组建成立了市物业行业党委，15个区成立了区级物业行业党委，将党建工作融入物业管理工作，与业务工作同部署、同检查、同考核，构建了统一归口、条块结合、责任明晰，有机衔接的行业党建工作格局。二是加强物业企业党建工作。按照属地管理和区域化党建理念，在街道党工委和社区党组织领导下，采取单独建、联合建、挂靠建和选派党建指导员“三建一派”方式，在全市有物业管理项目的1462家物业企业中建立党组织712个，不具备成立条件的采取选派党建指导员的方式开展党建工作。同时，建立健全街道和社区党组织领导下的社区居委会、业委会、物业服务企业“三方联动”服务机制，推行“双向进入、交叉任职”，全市1343名街道社区“两委”成员担任物业企业义务质量总监，定期开展物业服务监督检查，785名物业企业负责人兼任社区“两委”委员，主动参与和承担党组织分派的工作任务，推动社区工作与物业服务有效融合，共建共治，合力下好基层治理“一盘棋”，打通联系服务群众的“最后一百米”。

（二）抓制度创新，彰显物业管理“红的特色”

从创新制度措施入手，在法律法规框架内，创新物业管理相关制度措施，将物业企业建立党组织、开展党的工作情况与信用信息管理、行业评先评优等挂钩，形成强有力的“红色引擎”导向作用，引导、推动物业企业积极参与“红色物业”，融入基层社会治理。一是做好顶层设计，总结集成实施“红色物业”中基层党建工作的创新实践，行业管理中的创新成果，融入《武汉市物业管理条例》（以下简称《条例》）修订，提炼固化为法定条款，彰显“红的特色”，增强导向作用，新修订的《条例》已于2019年1月1日正式施行。二是在物业服务质量考评中增加了与“红色物业”相关内容和元素。三是将企业党建与评先评优活动紧密结合。2017年，我局会同市委组织部组织开展“红色物业五星级企业”评选活动（“五星”分别是组织建设、骨干队伍、服务质量、运行管理、社会形象），首次评选产生34家五星级企业。四是在市物业行业协会组织开展的全市物业管理示范项目评选中，将党建工作纳入评分内容，两年来获得示范称号的81家物业企业全部建立党组织。五是联合市场监管部门制发《武汉市住宅物业服务等级标准》（地方性标准），在基本要求中增加了党建内容，同时明确了老旧小区物业服务规范。

（三）抓机制创新，构建老旧小区物业服务新路径

传统物业服务是建立在合同契约关系基础上的市场行为，以实现利润最大化为主要目标。“红色物业”突出公益性、服务群众的价值取向，重点为市场失灵、自治失效、物业失管的老旧小区提供基本物业服务，实现“民有所呼、我有所应”。我们根据小区现状、基础条件、群众需求、缴费意愿等不同情况，因地制宜、分类施策，组建公益性物业企业，创新物业服务体制机制，探索新的发展路径，破解老旧小区无物业服务或物业服务不到位难题。2017年指导各区采取新建、重组、引进三种方式，组建区属公益性物业企业31家，两年来共接管老旧小区382个；推动专业化物业企业接管或结对帮扶老旧小区1692个。探索出专业化企业承接、自助型物业规范提升、公益性企业托管、专业化企业指导帮扶与社区共管等四种老旧小区物业服务模式，遵循“公益为主、市场运作”原则，采取“低价有偿”方式，为老旧小区提供基本物业服务或维修服务，开展形式多样的志愿服务和便民服务。2018年，我们通过推进“红色物业”拓面提质和老旧小区“红色物业”全覆盖工作，实现了全市老旧小区物业服务有效覆盖。目前全市2074个老旧小区中，已全部确定物业服务模式，其中市场化企业接管小区382个、公益性企业托管小区199个、社区与市场化企业共管小区967个、居民自管小区526个，覆盖率100%。

（四）抓“选育管用”，提升物业服务队伍素质

为破解物业从业人员素质参差不齐难题，我们结合市委、市政府开展的“百万大学生留汉创业就业工程”，积极选聘一批思想政治素质好、学历层次高、年轻有活力的党员大学毕业生，充实到公益性物业企业，同时鼓励市场化的物业企业招聘党员大学生，提升现有物业服务队伍素质，注入“红色基因”，到群众身边做党的工作，把党的工作做到群众心中。两年来推动各区和市场化物业企业选聘3499余名优秀大学生投身“红色物业”，其中党员1004名（在2017年全市统一招考的355名大学生中，党员占88.45%，硕士研究生占34.08%，毕业于985、211大学的占33.80%）。编写培训教材、组建讲师团队，集中开展岗前培训。推行党建和物业管理“双导师”制，做好传帮带和跟踪管理，提升开展党的工作和物业服务的能力，让他们既做好物业服务工作，又做好党组织交办的任务，党员大学生成为物业服务的“管理员”、党的政策的“宣传员”、群众事务的“代办员”、社情民意的“联络员”、矛盾纠纷的“调解员”，以实际行动服务群众。

（五）抓行业监管，促进物业服务水平提升

打造“红色物业”，就是紧盯群众最关心、最直接、最现实的利益问题，发挥党的组织优势和群众工作优势，协调解决市民身边的物业服务管理问题，引领推动物业服务管理水平不断升级，让群众有更多的幸福感、更多的获得感。为此，我们多措并举，强化行业监管，加快推进物业服务提档升级。一是实施五大备案管理（物业管理区域、前期物业管理招标、前期物业服务合同、承接查验、物业服务合同），把住市场源头关。二是全面推行“四公开一监督”和定期报告制度，定期公开物业服务、收费、公共收益等情况，接受业主监督。三是建立住宅小区物业服务行政监管巡查机制，组建市、区两级巡查队伍，对全市物业小区进行巡查，发现问题及时督导整改，定期通报巡查情况。四是连续5年组织开展物业服务质量考评，每年分区公布考评排名靠前、靠后的物业小区和物业企业“红黑榜”，促进物业行业优胜劣汰。五是加强信用信息管理，及时对物业企业和项目经理违法违规行为进行处理和记分，公布警示信息，构建诚实守信的物业市场环境。六是结合“全国质量强市示范城市”创建，推荐万科物业入选我市首批示范点创建名单并通过验收，示范引领带动全市物业服务水平的整体提升。

（六）抓牵头抓总，合力推进住宅小区综合治理

针对住宅小区治理难题，我们积极履行物业管理工作领导小组办公室牵头抓总职责，全力推进住宅小区综合治理。一是扎实开展“关注民生、人民满意，物业服务行”活动，从2018年9月起，以“下基层、访民情、解民怨”为重点，市、区房管部门联合城管、质监、消防、供水等15个部门（单位）和物业企业，每月突出一个主题，深入全市物业小区，了解民情、收集民意、解决问题，目前已开展12期，一大批违章搭建、狗患扰民、油烟噪音等难点问题得到较好解决。二是积极推行住宅小区公共服务管理线上评议，会同市纪委市监委聚焦群众最急、最怨、最恨的问题，通过线上评议、在线转办、处理反馈、效果评议、上级督办、统计排名等环节，对小区物业服务问题受理、处置、评价满意率进行综合排名，每半月确定前十后十小区名单，并在局政务网站和相关媒体公布；从今年8月份起，每月制发《住宅小区公共服务评议情况通报》，根据问题受理处置满意率情况对各区、各公共管理部门和基层站所进行排名。通过评议推动涉及小区公共安全、公共服务、公共管理的相关职能部门履职尽责、整改问题、转变作风、提高效能，促进小区公共服务管理各项工作落实落地。

八、“红色物业”初步成效

打造“红色物业”是对基层社会治理体制机制的全新探索实践，通过近三年来的试点、总结、提升，我们初步探索出较为成熟可复制、可推广的经验做法，主要有以下10个方面的初步成效。一是基本实现物业企业党的组织和工作有效覆盖。全市有物业项目的1462个物业企业中共建立党组织712个，委派党建指导员750个。二是物业力量与社区力量开始有效融合。推荐街道社区“两委”成员担任物业企业义务质量总监，物业企业党员负责人兼任街道社区“两委”委员，通过“双向进入、交叉任职”，实现共建共治。三是物业行业“红色引擎”导向作用增强。将物业企业建立党组织、开展党的工作情况与物业招投标、物业服务考评、行业评先评优等挂钩，激励物业企业积极参与“红色物业”建设。四是党员大学生成为党的工作力量。既从事物业服务，又同步开展党的工作，物业服务队伍注入了新生力量和红色基因。五是服务平台初步建成。公益性物业企业托管199个老旧小区，引导、推动市场化物业企业接管或结对帮扶1692个老旧小区，为其提供准市场化物业服务或维修服务。六是老旧小区物业服务接管模式初步确立。探索出专业化物业企业承接、自助型物业规范提升、公益性物业企业托管、专业化企业指导帮扶与社区共管等四种老旧小区物业服务管理模式。七是发展路径日益清晰。老旧小区按照“无物业─自管物业─专业物业─红色物业”的方向逐步递进转化，形成了物业服务从无到有，“红”“专”有机融合的“红色物业”发展新路径。八是“红色物业”制度保障体系逐步构建。加强顶层设计，修订了《武汉市物业管理条例》，系统集成了“红色物业”有效创新，强化了党对物业企业的领导，为推动物业服务融入基层社会治理提供了法制保障。目前我局正会同中共武汉市委组织部研究制定《打造“红色业委会”加强业主委员会工作的指导意见》，在做好业委会组建、换届的同时，积极推进业委会党组织建设，促进其依法依规履职。九是老旧小区居住环境有了较大改善。2018年，投入环境整治资金2.9亿元，对2017个小区进行了环境整治，补贴物业费9936万元；2019年投入约6.83亿元，对2074个小区进行环境整治，2020年，投入老旧小区改造专项资金约10.3亿元，对276个小区进行了综合整治改造。全市建立28个区级应急维修平台，应急抢修队伍386人；投入资金726.55万元。十是群众满意度逐年提升。我局通过全面推进“红色物业”拓面提质，有力促进了全市物业服务质量的提升，得到了多数群众的认同。2020年全市住宅小区物业服务满意度综合指数为82.8（2017年76.2,2018年80.9，2019年81），总体呈现出逐年上升趋势。

武汉市开展“红色物业”的工作实践，得到中组部和湖北省委书记蒋超良同志的高度肯定。2017年7月，在上海召开的全国城市基层党建工作经验交流座谈会上，时任湖北省委副书记、武汉市委书记陈一新同志作了大会交流发言，中组部高度肯定武汉经验，认为武汉在全市大力推动“红色引擎工程”，不仅在党组织书记、党员队伍身上打牢红色印记，而且把物业管理人员也培养成党的工作力量；这样抓党建，主题鲜明，有思想、有温度、有色彩，党组织的地位作用可以充分凸显出来。湖北省委书记蒋超良同志在《新华通讯社》：“打通基层党建最后100米——武汉江岸区推行红色物业探索社会治理新路径”上批示：有的工作一定坚持下来，做实、做出居民的获得感来。 

                                                                                                            武汉市党建研究会物业党建研究专业委员会

                                                                                 2021年11月18日